臺北市都市計畫書

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

變更台北市士林社子島地區細部計畫案

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

臺北市政府

 

91.5.17臺北市都市計畫委員會第495次會議決議修正通過。

（尚未公告實施）

 

臺北市都市計畫書

 

案        名：擬訂臺北市士林社子島地區細部計畫案

擬定申請單位：臺北市政府

計 畫 範 圍 ：如圖示

類        別：擬訂

法 令 依 據 ：都市計畫法第十七條、第二十二條

詳 細 說 明 ：

壹、計畫範圍與年期

一、計畫範圍及面積：

計畫區地處台北市西北側，位於基隆河、淡水河下游匯流口附近，並為該二河所圍繞，北面隔基隆河鄰接關渡平原、台北都會公園預定地及關渡自然保留區，西南面隔淡水河與台北縣五股、蘆洲相對，東南面沿基隆河與社子、葫蘆堵相接。行政轄區屬士林區，包括福安、富洲二里，面積594.1公頃。

二、計畫年期：

以25年為計畫年期，即以西元2025年為計畫目標年。

貳、計畫原則：

一、土地使用：

（一）遵循水理分析，兼顧防洪需求。

（二）訂定合理之發展密度，減低周邊交通及環境上之衝擊，空間機能劃分，擬定防災避難計畫，安置需求劃設安置拆遷戶基地。

（三）訂定合理最小開發規模，鼓勵土地所有權人合併整體開發。

（四）配合空間機能劃分，擬定防災避難計畫。

（五）配合安置需求劃設安置拆遷戶基地。

（六）妥善保存計畫區內具文化藝術價值之廟宇及歷史性建築物。

二、交通運輸

（一）依據道路功能分類，以人車共存、人車分離等因地制宜之策略，實施交通管理策略。

（二）建構大眾運輸系統路網，避免增加對外之交通負擔。

（三）建立完整、連續之腳踏車道及人行系統。

三、生態保育

（一）維護原有河口自然生態。

（二）避免影響鄰近之關渡自然保留區。

四、休閒遊憩

（一）塑造結合水岸資源之觀光遊憩方式。

（二）發展具生態、教育與休閒之遊憩系統。

五、開發方式

基於公平、合理，本計畫區採整體開發方式辦理。

參、計畫構想

一、       土地使用：

（一）   依循地區特性劃分居住、商業、產業服務、娛樂及遊樂等五大使用分區，其中住宅區就區位、功能與以區分為一般住宅區、住商混合區、市民住宅區，並配合劃設必要之公共設施用地及防災避難場所。

（二）為塑造住宅社區之中軸意象，學校、機關及車站用地規劃位於東西軸線上。

（三）指定部份街廓退縮留設帶狀開放空間，並與道路所留設之人行道適當結合，以建立完整、連續之步行系統。

（四）鄰近社子工業區處劃設產業服務區，提供市民就業機會及策略型產業發展之用。

（五）結合高保護範圍佈設大面積之公園，利用基隆河及淡水河邊之水岸資源塑造大型戶外休閒空間及河濱開放空間系統。

（六）車站用地提供輕軌系統轉運站與商業大樓聯合開發使用，未來可與商業區聯結，進行整體設計，以成為計畫區之地標性建築。

（七）對具文化意及歷史義建物應審慎評估其保存價值，對具特殊價值者研擬保存或因應方案。

二、交通運輸

（一）劃分層級分明之道路系統，建構聯外交通路網。

（二）引進輕軌電車聯接區外大眾捷運系統場站，並結合公車服務，建構完整之大眾運輸系統。

（三）發展完整之腳踏車路網系統除作區內交通運輸之用，並兼作地區性休憩之運輸系統。

（四）未來可配合填土計畫，考量周邊水域水文條件，並利用計畫特性，於計畫範圍南側、西南側、西北側車站用地及遊樂區旁興闢多功能休閒碼頭或渡船碼頭，發展水上交通與休閒系統。

三、生態保育

計畫區西端河口處近關渡自然保留區，則儘量保持其自然型態，以擴大自然保留區與自然公園的保育功能。

四、休閒遊憩

（一）於計畫區西側劃設遊樂區提供都會型之室外遊憩活動。

（二）計畫區東北側劃設娛樂區，提供都會型之購物、餐飲、觀光旅館、電影院等休閒、娛樂活動使用。

五、開發方式

以區段徵收方式整體開發。

肆、計畫內容：

一、土地使用分區及使用管制

（一） 依據主要計畫擬定一般住宅區、住商混合區、市民住宅區、商業區、產業服務區、娛樂區、遊樂區等使用分區。各使用分區之建蔽率、容積率管制詳如表一所示。（各土地使用分區之配置及街廓編號詳如圖一）

 

 

 

 

 

表一  社子島地區各土地使用分區建蔽率及容積率管制表

 

（二）本計畫區各使用分區容許使用組別及其他相關規定詳如表二：

表二  社子島地區使用分區容許使用項目及其他相關規定表

使用別	街廓編號	容  許  使  用  組  別  及  其  他  相  關  規  定
一般住宅區	A1至A47	比照本市土地使用分區管制規則第二種住宅區規定。
住商混合區	B1至B11	比照本市土地使用分區管制規則第四種住宅區規定。
市民住宅區	D1至D4	比照本市土地使用分區管制規則第二種住宅區規定。
商業區	C1、C2	比照本市土地使用分區管制規則第一種商業區規定。
產業服務區	E1、E2	比照本市土地使用分區管制規則第三種工業區規定。
娛樂區	F1至F11	詳如表三。
遊樂區	G1至G4	詳如表三。

 

（三）住商混合區內之同一建築基地比照台北市土地使用分區管制規則第四種住宅區規定辦理，而同一基地內各幢建築物供非住宅使用之樓地板面積，得以集中調整設置，不受本市土地使用分區管制有關使用組別樓層分布之規定限制。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

計畫範圍

圖一  社子島地區街廓編號圖

G1

G4

G2

G3

H1

C2

C1

F4

F5

F3

F9

F2

F1

F8

F7

F11

F10

F6

D1

D3

D2

D4

B1

B2

E1

E2

A2

A1

A3

A4

A5

A10

B5

A11

A17

A16

A9

A15

A8

A14

A7

A13

A12

A6

B3

A18

A19

A26

A20

A21

A28

B4

A42

A34

A35

A43

A44

A48

A29

A30

A36

A37

A22

A23

A24

A27

A25

A31

A39

A38

A32

A33

B6

A40

A41

A45

A49

20公尺

A47

 

（四）一般住宅區及市民住宅區之同一建築基地比照台北市土地使用分區管制規則第二種住宅區規定辦理，而同一基地內各幢建築物供非住宅使用之樓地板面積，得以集中調整設置，不受本市土地使用分區管制有關使用組別樓層分布之規定限制。

（五）本計畫區各街廓內最小基地建築規模除按圖二規定辦理外，其餘依相關規定辦理。

（六）本計畫區內各使用分區地下層最大開挖面積以建蔽率加10％為原則，惟如經台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過許可者，不在此限。

（七）一般住宅區與住商混合區之最小基地面寬為18公尺；商業區之最小基地面寬為30公尺；娛樂區之最小基地面寬為50公尺。

（八）娛樂區之最小前院深度為5公尺；最小後院深度為3公尺；最小側院深度為5公尺。

（九）本計畫區「一般住宅區」、「市民住宅區」之汽車停車位劃設數量應為「台北市土地使用分區管制規則」規定數量之1.3倍，其餘各使用分區應依「台北市土地使用分區管制規則」規定留設法定汽、機車停車位及裝卸位，而其原法定機車停車位數之三分之一應以規劃設置腳踏車停車位替代。

（十）為加強本計畫區未來開發成效，除從土地使用、交通運輸、公共設施等整體規劃設計外，另針對本計畫區特性及計畫內容，以都市設計理念，規劃公共開放空間系統、人行／車流動線系統等項目訂定「社子島地區都市設計管制要點」（詳附件一）實施管理，以期塑造本計畫區獨特之都市意象。

（十一）本地區不適用「台北市建築物增設室內公共停車空間鼓勵要點」。

（十二）計畫區各土地使用除本計畫規定者外，應依「台北市土地使用分區管制規則」及其他相關法令規定辦理。

表三　　娛樂區及遊樂區土地及建物使用組別容許表

○代表允許使用 △有條件限制使用面積許可組別

註：１.各組別及其細項參照台北市土地使用分區管制規則使用項目。

２.遊樂區內供第17、18、21、22組營業樓地板面積不得高於總樓地板面積的十分之一。

３.遊樂區供第41組使用之營業樓地板面積不得高於總樓地板面積的二分之一。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

圖二  社子島地區基地最小建築規模示意圖

計畫範圍

1/2街廓

2000㎡

3000㎡

600㎡

全街廓

1000㎡

二、五處具文化意義建築物之保存

經評估並考量建築物主體歷史價值及未來都市環境調整後之影響，開發時應優先考量主要計畫書表二中編號3之李忠記宅、編號7之溪底王宅、編號11之玄安宮、編號13之燕樓李宅及編號14之李和興宅等五處建築物予以保存，其位置分布詳圖三，其處理原則為：

（一）玄安宮與燕樓李宅位於交通用地內，應於開發時研擬保存計畫，予以保留或轉化利用。

（二）李和興宅位於社子島中央1-2號道路上，應配合開發時工程遷移至鄰近適宜之用地予以保存或轉化利用。

（三）李忠記宅與溪底王宅位於遊樂區與娛樂區所在街廓範圍內，於建物坐落地點及周邊地區劃設為「公園用地」（史蹟公園），由本府文化局為主管機關，辦理公園開闢及建物保存事宜。

主要計畫書表二其餘編號之建築，由其所有人於社子島開發時個別於適宜之區位重新建築，或於區段徵收過程依一般建築物規定處理。

伍、居住密度及容納人口：

本計畫區之娛樂區、遊樂區及產業服務區不容納居住人口，故本計畫區之計畫容納人口經合計約為31992人。

地  區	居住密度(人/公頃)	面積(公頃)	可容納人口(人)	每人平均樓地板面積(㎡)	備        註
一般住宅區	455	34.57	15795	35
住商混合區	455	11.06	5033	35
市民住宅區	640	15.39	9850	35
商業區	285	4.61	1314	35	佔商業區建築總樓地板面積約三分之一
合　　計		65.63	31992

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

陸、公共設施計畫

一、公共設施用地

（一）公園：

劃設生態公園（4.01公頃）、河濱公園（三處，面積各為13.80、15.70公頃及4.17公頃）、鄰里公園（三處，面積為0.98、1.20公頃及1.17公頃）及史蹟公園（二處，面積各為0.26、0.20公頃）等不同形態之公園九處，面積共計41.45公頃。各類公園之活動項目如左：

公園種類	編號	面積（公頃）	活 動 項 目	服務對象
生態公園	公一	4.01	觀鳥、賞景、河口生態維繫、散步等低干擾性活動	全市
河濱公園 （全區性）	公二	13.80	釣魚、划船等親水活動及其相關支援設施、腳踏車、慢跑、休憩、野餐、露營及球類活動等	全市
河濱公園 （社區性）	公三 公四	15.70 4.17	腳踏車、慢跑、遊憩、其他各種戶外活動及球類活動	住宅社區
鄰里公園	公五 公六 公七	0.98 1.20 1.17	包含兒童遊樂場、廣場、戶外劇場/音樂台等，供一般社區使用	住宅社區 鄰里單元
史蹟公園	公八 公九	0.26 0.20	保存溪底王宅及李忠記宅兩處具紀念意義建築物	全市

（二）學校：

劃設私立中國海專用地、國中、國小用地各一處，供現私立中國海事商業專科學校繼續維持教學使用，及福安國中、富安國小遷校之用，面積分別為3.45公頃、5.34公頃及4.46公頃。

（三）醫院：

劃設醫療用地一處，面積為1.24公頃，以規劃地區性醫療設施。

（四）機關：

劃設機關一處，面積共計0.74公頃，容納全區性服務，如消防隊、派出所、衛生所、文化中心、環保清潔隊，及社區性服務，如郵局、圖書館、活動中心及其他未來產生需求之相關設施。

（五）交通用地：

劃設交通用地一處，面積5.80公頃，主要提供未來輕軌運輸系統停放、調度、檢修等使用。用地範圍內之燕樓李宅與玄安宮應於開發時妥善保存或轉化利用。

（六）車站用地：

劃設多目標使用之車站用地一處，面積2.49公頃。主要提供未來輕軌轉運站與商業大樓聯合開發之使用，同時須留設電信機房及其他未來可能衍生需求之地區性相關設施用地，以補充機關用地使用功能。

（七）道路用地：

劃設主要計畫及細部計畫道路用地，面積共計56.37公頃。

（八）堤防用地：

保留原有之六公尺高堤防用地，面積為22.60公頃。

（九）電力設施用地（供變電所使用）

劃設電力設施用地一處，供設置變電所等相關設施使用，面積為0.57公頃。

二、使用管制：

（一）本計畫區內各項公共設施用地之地下層最大開挖面積以建蔽率加10％為原則，惟如經台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會審議通過許可者，不在此限。

（二）醫療用地之建蔽率為40％，容積率為200％。

（三）車站用地之建蔽率為60％，容積率為400％。

（四）電力設施用地（供變電所使用）之建蔽率為40％，容積率為200％。

（五）國中用地之建蔽率為40％，容積率為160％。

（六）國小用地之建蔽率為40％，容積率為160％。

（七）私立中國海專用地之建蔽率為40％，容積率為160％。

（八）其餘未訂之公共設施，其建蔽率與容積率依台北市土地使用分區管制規則規定辦理。

柒、道路系統（道路編號詳表四、圖四；道路及輕軌系統詳圖五）

一、聯外道路：

（一）編號1-1道路：為計畫區中央偏北側之東西向道路，跨基隆河銜接北投13號道路，未來得配合輕軌系統或大眾運具路線留設大眾運輸專用道，寬度50公尺。

（二）編號1-2道路：為計畫區中央之南北向道路，未來得配合未來輕軌系統或大眾運具路線留設大眾運輸專用道，寬度50公尺。

（三）編號1-3道路：為計畫區中央南北向道路，為預留連接關渡地區之聯外道路，未來得配合輕軌系統或大眾運具路線留設大眾運輸專用道，寬度50公尺。

（四）編號2-1道路：為計畫區南側之東西向道路，銜接洲美快速道路，未來得配合輕軌系統或大眾運具路線留設大眾運輸專用道，寬度40公尺。

二、主要幹道：

（一）                         編號3-1道路：為計畫區東側社區外之環狀道路，聯繫聯外道路編號1-1及2-1號道路，寬度為30公尺。

（二）                         編號3-2道路：為車站用地北側道路，西起編號3-3、4-4號道路交點，東至編號1-1、1-2號道路交點，寬度30公尺。

（三）                         編號3-3道路：為車站用地南側道路，西起編號3-2、4-4號道路交點，東至編號1-2、2-1號道路交點，寬度30公尺。

（四）                         編號4-1道路：為計畫區北側娛樂區外之環狀道路，西起聯繫編號1-3號道路北側端點，東接1-1號道路，寬度為20公尺。

（五）                         編號4-2道路：為計畫區北側遊樂區東西向道路，西起編號4-3道路北側端點，東聯繫編號4-1號道路，寬度20公尺。

（六）                         編號4-3道路：為計畫區西側遊樂區南北向道路，北起編號4-2道路西側端點，南至編號5-7、4-4號道路交點，寬度20公尺。

（七）                         編號4-4道路：為計畫區南側遊樂區東西向道路，西起編號4-3、5-7號道路交點，東聯繫編號3-2、3-3號道路，寬度20公尺。

（八）                         編號5-1、5-2號道路：為聯繫住宅社區、娛樂區之南北向外環道路，寬度16公尺。

（九）                                                              編號5-3、5-4、5-5、5-6、5-7道路：為聯繫住宅社區、娛樂區及遊樂區之道路，由住宅社區南北向內環，向北延續至娛樂區轉為東西向，延伸至遊樂區至社子島最西端後向南聯繫至4-3、4-4號道路交點，寬度16公尺。

（十）編號5-8、5-9、5-10道路：為住宅社區與中心商業區東西向內環道路，寬度16公尺。

三、次要道路：寬度各為14公尺及12公尺。

四、地區道路：寬度各為12公尺、8公尺及7公尺。

表四  社子島地區道路編號表

編 號	起                   迄	寬度	功   能	說          明
1-1	自1-2與1-3交點至北投13號道路	40m	聯外道路	大眾運輸系統(輕軌電車)通過
1-2	自1-1與1-3交點至2-1與3-3交點	40m	聯外道路	大眾運輸系統(輕軌電車)通過
1-3	自1-1與1-2交點至4-1與4-2交點	40m	聯外道路	大眾運輸系統(輕軌電車)通過
2-1	自1-2與3-3交點至洲美快速道路	40m	聯外道路	大眾運輸系統(輕軌電車)通過
3-1	自1-1與4-1的交點至2-1	30m	主要道路
3-2	自1-1與1-2交點至3-3與4-4交點	30m	主要道路
3-3	自1-2與2-1交點至3-2與4-4交點	30m	主要道路
4-1	自1-1與3-1交點至1-3與4-2交點	20m	主要道路
4-2	自1-3與4-1交點至4-3北側端點	20m	主要道路
4-3	自4-2西側端點至4-4與5-7交點	20m	主要道路
4-4	自4-3與5-7交點至3-2與3-3交點	20m	主要道路
5-1	自2-1與1-1與5-2交點	16m	主要道路
5-2	自1-1與5-1交點至1-3	16m	主要道路
5-3	自2-1與1-1與5-4交點	16m	主要道路
5-4	自1-1與5-3交點至1-3與5-5交點	16m	主要道路
5-5	自1-3與5-4交點至5-6北側端點	16m	主要道路
5-6	自5-5至5-7	16m	主要道路
5-7	自5-6南側端點至4-3與4-4交點	16m	主要道路
5-8	自3-1至5-9與8-1交點	16m	主要道路
5-9	自5-8與8-1交點至5-10與8-6交點	16m	主要道路
5-10	自5-9與8-6交點至3-1與8-10交點	16m	主要道路
6-1	自2-1至1-1與6-2交點	14m	次要道路
6-2	自1-1與6-1交點至7-3	14m	次要道路
6-3	自2-1至1-1與6-4交點	14m	次要道路
6-4	自1-1與6-3交點至1-3	14m	次要道路
7-1	自2-1與1-1	12m	地區道路
7-2	自1-1與7-1交點至5-4	12m	地區道路
7-3	自5-4至4-1	12m	地區道路
7-4	自5-2至4-1	12m	地區道路
7-5	自3-1至5-3與7-6交點	12m	地區道路
7-6	自5-3與7-5交點至5-3與7-7交點	12m	地區道路
7-7	自5-3與7-6交點至3-1	12m	地區道路
8-1至 7-11	分佈於住商混合區、一般住宅區及市民住宅區，詳圖四	8m	地區道路
9-1至9-9	分佈於住商混合區、一般住宅區，詳圖四	7m	地區道路

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

計畫範圍

1-1

8-1

8-2

8-3

8-4

8-7

8-8

8-9

8-10

8-11

8-12

8-13

8-14

8-15

8-16

8-17

8-18

8-19

8-20

1-2

1-3

1-4

2-1

3-1

3-2

3-3

3-4

3-5

圖四  社子島地區道路編號圖

3-6

4-1

4-2

4-3

4-4

4-5

4-6

5-1

5-2

5-3

5-4

5-5

5-6

5-7

5-8

5-9

5-10

5-11

6-1

6-2

6-3

6-4

6-5

6-6

6-7

7-1

7-2

7-3

7-4

7-5

7-6

7-7

7-8

7-9

7-10

8-5

8-6

7-13

7-14

7-15

7-16

7-11

7-12

7-17

7-18

7-18

7-19

7-20

7-21

聯外道路

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

主要道路

次要道路

往關渡平原

往蘆洲接環河快速道路

接北投十三號道路

圖五  社子島地區道路系統示意圖

基地內留設通道